こんにちは、仲井間です。

定休日にブログを必死で更新してる今日この頃です。

内装解体・スケルトン・原状回復工事の違いとは

内装解体工事とは
店舗や事務所などの内装部分の解体作業と撤去作業を指します。通常、管理会社やオーナーに物件を返却する際に行う原状回復作業の一部となっています。ただし、必ずしも内装全部の解体・撤去だけが該当するわけではなく、間仕切りカウンター、厨房機器などの設備什器を部分解体して撤去するような場合も含まれます。
【内装解体工事に含まれるもの】
カウンター、壁、パーティション、床タイル、陳列棚、厨房設備

スケルトン工事とは
建物の構造体以外の内装を全て解体し、壁、天井、床、配管、配線、排気設備などを入居時の状態に戻すことです。通常、鉄筋コンクリートのビルなどであれば、コンクリート打ちっ放しの状態にすることがほとんどです。『スケルトン仕上げ』とか『スケルトン戻し』と呼ばれてます。

原状回復工事とは
テナントを撤去するときに入居時の状態に戻して返却するということです。つまり、入居時の状態がスケルトンであったなら、スケルトン工事が必要ですし、内部造作（厨房設備、陳列棚）があったなら元通りに戻す必要があります。
原状回復するには、賃貸借契約の内容確認や現地調査をもとに、造作物の解体や撤去、廃棄処理方法、修復工事の方法など、様々な事柄を検討しなければなりません。
廃棄物処分では、工事の過程で出てくる廃棄物を産業廃棄物中間処理工場に運搬して直接処理したり、専門の廃棄業者へ依頼するなどの対応が必要です。

 

飲食店舗などのテナント終了時は原状回復義務がほとんど

店舗や事務所の一般的な賃貸借契約では、テナント契約終了時に、原則として原状回復義務条項が定められていることが多いです。

 

居抜き物件を借りたのに、原状回復はスケルトン仕上げ。

居抜き物件には、あらかじめ内部造作や設備付帯などがあり、入居時は初期投資を大きく省けるメリットがあります。その一方で契約終了時は原状回復義務としてスケルトン戻しを課せられます。スケルトン工事の費用を捻出するのはとても大変です。そんなときは営業譲渡で次のテナントを見つける方法がおすすめです。

近年、原状回復義務に伴うトラブルが増加してます。

一般的に事業所用賃貸では、スケルトン状態で貸し出した後、利用者の使い勝手に合わせ間仕切りや電気配線工事が行われ、中には躯体部分に関わる設備工事が行われます。
また、賃貸業を営むオーナーに対し、テナント入居者も事業者であることから、力関係に大きな差はないと考えられるため、契約内容に基づき原状回復の義務を負うのが妥当であると考えられてます。これにより事業用賃貸では、原状回復に関する特約が大きな意味を持つことになり、特約が明記されてると経過劣化部分まで原状回復義務を負う義務が生じます。
つまり、居住用アパートの原状回復に比べ事業用の原状回復は負担が遥かに重いのです。

 

営業譲渡とは

・原状回復工事費用を抑えられます。
・新しい事業展開に向けて資金が確保できます。
・周りに知られずに売却することが可能です。
・雇用を維持することが可能です。
・第三者が調査や手続きを全てサポートします。
・営業譲渡契約書を那覇公正証書役場にて作成します。
 

一般的な造作譲渡は不動産ポータルサイトで広告するため、来店されるお客様や従業員に知れ渡る恐れがあります。
それに比べ営業譲渡は購入希望者からの依頼に基づいて売却先を探すため周りに知れ渡ることはありません。また、購入希望者によっては雇用している従業員を継続雇用してくれる可能性もあります。営業譲渡契約は那覇公正証書役場で公正証書化した上で締結しますので契約後のトラブルを回避できます。

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